El primer post de dos sobre el sector inmobiliario en España después del Covid-19, explicando las tendencias del sector observadas desde el comienzo de la crisis y las previsiones para la época post-Covid.
Nada va a ser lo mismo tras el Covid-19 y el sector inmobiliario en España no va a ser una excepción. Aunque todavía con más incertidumbres que certezas, queremos aportar nuestra visión sobre algunos de los cambios y efectos que puede tener la pandemia y la más que previsible crisis posterior en este sector, siempre con nuestro foco puesto en la internacionalización y la inversión extranjera.
El contexto de partida antes del Covid-19 era favorable, con un volumen de inversión en el sector inmobiliario de más de 12.000 millones en 2019 y el inicio de 2020 daba continuidad a este buen dinamismo inversor. Así mismo, el flujo de inversión directa era positivo en todas las tipologías de activos inmobiliarios y el atractivo del mercado inmobiliario para los fondos e inversores extranjeros se mantenía fuerte, representando alrededor del 60% del volumen de inversión en 2019.
El impacto del Covid-19 en el sector viene por distintos frentes y va a condicionar el atractivo del sector en todos los segmentos del mercado. Una primera certeza que empieza a tomar forma y de carácter negativo es que la recuperación económica tras la pandemia va a ser más lenta y dificultosa (en forma de raíz cuadrada) y no de manera rápida y robusta (en forma de v), tal como se preveía al inicio de la pandemia.
A continuación vienen algunas tendencias observadas en el sector inmobiliario desde la llegada a España del Covid-19.
- El sector terciario, retail o commercial real estate (CRE) está sufriendo ya el impacto de la caída de la actividad económica por el cierre obligatorio de comercios y negocios y confinamiento de la población. La necesidad por parte de muchos negocios y comercios de requerir el aplazamiento, renegociar las rentas de alquileres o verse abocados al impago de las mismas a corto plazo va a afectar a la rentabilidad y atractivo a corto plazo. La implementación efectiva de las ayudas a la liquidez es esencial para minimizar que los problemas de liquidez resulten finalmente en cierres de empresas. Así mismo, las empresas van a tener que repensar sus vías de venta y negocio, hacia modelos online, digitales y servicios a domicilio y delivery donde la venta física no sea únicamente el canal de entrada.
- El teletrabajo se configura como un elemento que ha venido para quedarse en muchas empresas y converger hacia los países europeos que lideran este aspecto, replanteándose las necesidades de espacio y la calidad de las oficinas en cuestiones de seguridad y salud. Ello puede reducir la presión en precios y caídas de las rentabilidades en los últimos años ante la intensa demanda de espacio de oficinas, como ya se observa en el primer trimestre de 2020. Quizá veamos fomentarse espacios de oficina con criterios de sostenibilidad y oficinas de co-working que cumplan las medidas de seguridad y salud y que permitan a los trabajadores tener un espacio de teletrabajo fuera de su vivienda.
- El sector vivienda, tanto compraventa como alquiler, es el que nos plantea más incertidumbres por distintas preguntas que se nos plantean. La reducción de las rentas de familias, hogares y PYMEs, y la estimación de un desempleo del 19% en 2020 va a reducir la demanda de vivienda y generar problemas de impagos en el mercado del alquiler y mercado hipotecario. Las medidas de protección a consumidores pueden ser una forma efectiva y temporal para dotar de liquidez y evitar impagos si se canalizan efectivamente a propietarios y arrendadores como verdaderos perceptores y que las moratorias de pagos de alquileres y préstamos hipotecarios tengan un carácter singular en el tiempo y no genere inseguridad jurídica una vez terminado el estado de alarma y controlada la pandemia.
Los activos residenciales destinados al alquiler vacacional, cumpliendo o no la normativa vigente, los denominados pisos turísticos, están actualmente sin generar ingresos y la incierta duración de las restricciones en la movilidad y flujos de turismo pueden trasladar estos activos al mercado de alquiler residencial tradicional, presionando a la baja las rentas por alquiler, que habían experimentado un crecimiento exacerbado en años recientes en las principales ciudades españolas, o bien que puedan ponerse directamente a la venta.
Así mismo, el fomento del teletrabajo puede llevar aparejado la reducción de la demanda residencial en grandes ciudades por localizaciones secundarias y hacia una tipología de vivienda de mayor superficie y zonas verdes, lo que puede reducir la presión de precios en las grandes ciudades además de diversificar y generar nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria en localizaciones secundarias.
Miguel Villarrica es Consultor Senior de Inversiones en Gedeth. Nuestra firma opera en más de 50 países en los cinco continentes en proyectos de inversión y desarrollo de negocio. Si deseas más información, puedes consultar el segundo post sobre el sector inmobiliario post-Covid, o contáctanos.
